z24: Huizencijfers NVM kloppen niet

Zoals Huizenhype al eerder schreef moeten we de cijfers van het NVM met een grote korrel zout nemen. Zo zagen we vorige week nog dat de stijging die NVM over het eerste kwartaal berekende plots verdwenen was. Z24 ging op onderzoek uit en kwam met onderstaande bevindingen.

Z24 bevindingen
De woningcijfers die makelaarsvereniging NVM direct na een kwartaal presenteert, blijken de afgelopen twee jaar steeds te rooskleurig te zijn voorgesteld. De definitieve groei komt stelselmatig lager uit dan het voorlopige cijfer, zo blijkt uit onderzoek van Z24. De NVM erkent het probleem en zegt eraan te werken.

De NVM brengt ieder jaar naar buiten hoe de woningprijs zich heeft ontwikkeld, zowel in vergelijking met een kwartaal eerder als in vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder. In het persbericht over het eerste kwartaal van 2008 staat bijvoorbeeld dat de gemiddelde prijs van een verkochte woning 244.000 euro bedroeg en dat dit 3,2% meer is dan een jaar eerder en 0,4% meer dan een kwartaal eerder.

De cijfers die de NVM direct na een kwartaal publiceert zijn echter altijd voorlopig. Pas na het volgende kwartaal zijn de definitieve cijfers bekend. Uit onderzoek van Z24 blijkt nu dat deze definitieve cijfers de afgelopen twee jaar nagenoeg allemaal lager uitpakken dan de voorlopige cijfers.

De prijs van een gemiddelde woning bleek in het eerste kwartaal uit te zijn gekomen op 243.000 en dit was niet 3,2% maar 2,8 procent meer dan een jaar eerder. Ten opzichte van een kwartaal eerder was de groei geen 0,4%, maar geheel verdwenen. De definitieve cijfers draagt de organisatie echter niet actief uit.

Om een juist stijgingspercentage te berekenen moet je naar de definitieve cijfers kijken. Ook als je uitgaat van een definitieve gemiddelde prijs van een woning in bijvoorbeeld het eerste kwartaal van 2008 (243.000 euro), kom je op basis van de gegeven gemiddelde prijs van verkochte woningen echter niet tot een stijging van 2,8% ten opzichte van een jaar geleden. Ten opzichte van het vierde kwartaal signaleer je op basis van deze cijfers in plaats van een ’stijging’ van 0,0%, een daling.

Volgens de NVM komt dit doordat de stijging van de prijs van een woning wordt berekend “aan de hand van een methodiek waarbij per type en per regio gekeken wordt naar de procentuele stijging. Op basis van weging naar aantal verkochte woningen wordt dan het percentage voor heel Nederland berekend.”

De NVM berekent de stijgingspercentages door in alle 76 NVM-regio’s te kijken hoe de prijs zich van de verschillende type woningen heeft ontwikkeld. Dit levert 380 stijgingspercentages op. Vervolgens wordt hiervan echter niet gewoon het gemiddelde genomen. Doe je dit dan telt een prijsstijging van dat ene appartement in noordoost-Groningen namelijk net zo zwaar mee als de prijsstijging van alle appartementen die in Amsterdam verkocht zijn. De NVM berekent dus een gewogen gemiddelde op basis van het aantal verkochte woningen, met als gevolg dat dit voor een buitenstaander niet is na te rekenen.

Doordat het aantal verkochte woningen steeds verschilt, verschilt ook de weging. Beter zou het dus eigenlijk zijn de weging te baseren op de totale woningvoorraad in Nederland, zegt de woordvoerder. Dit maakt het cijfer transparanter, maar ook dan blijft het probleem bestaan dat de procentuele stijging niet een op een te berekenen is op basis van de gegeven gemiddelde verkoopprijzen.

Zie ook het artikel op z24

Beluister het gesprek van Z24 met BNR

Beluister het gesprek van NVM met BNR